Passa-se o ponto Restaurante

Existe uma crença popular que diz que aluguel é dinheiro jogado fora. Será?

Por Eder Capobianco

Por necessidade, ou opção, muitos restaurantes trabalham com ponto alugado. É o ideal? Depende, pois é necessário avaliar cada caso. Adquirir um imóvel pode ser um bom investimento, mas, na maioria das vezes, eles não estão à venda ou são caros demais, o que poderia até inviabilizar a montagem do restaurante. Além do que, corre-se o risco do empreendimento não deslanchar, e o dinheiro usado na compra ser mais um prejuízo.

Considerando essas situações, alugar um ponto comercial torna-se uma facilidade. “A grande parcela dos empresários destina o capital para a implantação, fluxo de caixa e gestão, e não para aquisição de um imóvel. Uma das razões para essa postura é a facilidade e agilidade de desmobilização, caso o  restaurante tenha de migrar para outro endereço”, analisa Marcos Massaranduba, consultor para a área de alimentação fora do lar.

Achara casa certa pode nem sempre ser uma tarefa muito fácil. O mercado não é tão amplo, e a localização do imóvel é crucial para o sucesso do empreendimento. Grandes centros, ruas movimentadas ou locais tradicionais são os preferidos de quem quer abrir um restaurante, mas as possibilidades podem se expandir. “Em Campos de Jordão existem restaurantes afastados do centro, mas em rotas turísticas. Então o ponto se torna interessante e viável”, comenta Luis Alberto de Carvalho Ribeiro, corretor da Euro Negócios, na cidade que é conhecida como a Suíça brasileira.

NEGOCIANDO OS DETALHES
Depois de escolhido o imóvel ideal,ou o mais próximo disto, começa a negociação do contrato de locação. As cláusulas e os custos não se restringem apenas aos valores do aluguel. “A cobrança de ‘luvas’ (valor adicional cobrado do locatário para assinatura do contrato, fora o aluguel) pelo locador no contrato inicial é permitida pela Lei do Inquilino”, explica Geraldo Beire Simões, advogado especializado em Direito Imobiliário, presidente da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami) e um dos co-autores da Lei do Inquilino.
“Em Campos de Jordão existem muitos restaurantes afastados do centro, mas em rotas turísticas. Então o ponto se torna interessante e viável”
Luis Alberto de Carvalho Ribeiro corretor

Quando os empreendedores do restaurante Mundo das Pizzas, que fica na Granja Viana, grande São Paulo, alugaram um ponto em um centro comercial da região, não foi necessário o pagamento das “luvas”, mas isso não significa que a negociação tenha sido fácil. “Tivemos problemas com o ex-dono (no local já funcionava uma pizzaria) que não tinha pago algumas contas. Tivemos de fazer toda a reforma sem luz e água”, conta Daniel Tozetti, um dos quatro sócios da casa. Quem arcou com o prejuízo foi oproprietário do imóvel. “Ele tinha de me entregar o imóvel em condições de funcionamento”, lembra o locatário.

Ainda é preciso pensar em fatores externos, que podem prejudicar, e muito, o seu negócio, como uma grande reforma pública, ou ações naturais que independem da sua vontade ou precaução. “Nesses casos, tem de estar tudo previsto em contrato, porque são coisas que fogem da normalidade. O proprietário se exime de toda responsabilidade e, em algumas situações, isso seria de certa forma uma condição para o contrato”, pondera Ribeiro.
INVESTINDO EM MELHORIAS
Não é impossível, mas pode-se dizer que não é simples encontrar uma casa preparada para abrigar um restaurante. “As reformas e melhorias são inevitáveis, e necessárias, para o bom funcionamento do negócio. Praticamente não existem imóveis prontos para receber um estabelecimento de foodservice”, avisa o consultor Marcos Massaranduba. O que isso significa? Uma determinada quantia terá de ser empregada para adaptar o local às necessidades de um empreendimento de alimentação fora do lar. O estaurante terá de possuir um espaço amplo, razoavelmente planejado, atender às normas e legislação vigentes, entre outros critérios. “Questões como acessibilidade para deficientes, zoneamento,carga e descarga de mercadorias, estacionamento para clientes, se não forem consideradas na avaliação, podem inviabilizar o negócio”, completa o consultor.
Para colocar o taurante Mundo das Pizzas em funcionamento, algumas reformas tiveram de ser feitas. “A cozinha estava fora da lei, tivemos de fazer um lavatório ao lado do forno e construir um exaustor”, lembra Talita Tozetti, outra sócia. E não parou por aí. Uma completa mudança da área do salão foi projetada. “Para dar outra cara ao lugar, trocamos a luminária e o revestimento da parede, além da pia e torneira do banheiro”, revela Valdeir Leite Junior, também sócio.
No caso da pizzaria, o valor da reforma foi abatido, em parte, dos primeiro aluguéis. Mas isso nem sempre acontece. “Fique certo de que se não houver todos os detalhes no contrato,o locatário não terá direito a ser indenizado pelos custos das benfeitorias que efetuar no imóvel”, esclarece Simões. Se tudo correr como o planejado, o movimento da casa compensará o gasto. Nesse caso, os especialistas consultados foram unânimes em dizer o tempo de contrato mais indicado: cinco anos, é o ideal.
“A grande parcela dos empresários destina o capital para a implantação, fluxo de caixa e gestão, e não para aquisição de um imóvel”
Marcos Massaranduba, consultor

RENOVAÇÃO DE CONTRATO
Uma prática comum no mercado imobiliário é a cobrança de “luvas” para a formulação de um novo acordo. Antes de qualquer coisa, esteja ciente de que esta exigência é ilegal na renovação, ao contrário do que acontece quando o primeiro acordo é feito. “O que a lei proíbe é a cobrança de qualquer valor para a renovação da locação, porque é direito do locatário ver renovado o contrato, mediante a propositura da Ação Renovatória”, esclarece Simões, que garante que se o contrato a ser renovado for de cinco anos, ou os acordos já feitos somados chegarem a este tempo, dificilmente se perde o direito à renovação. Vale ainda estar três anos ininterruptos explorando o mesmo ramo de atividade.

Operando há cerca de oito meses, o Mundo das Pizzas optou por um contrato curto, com apenas um ano de duração, mas tomou atitudes para se precaver. “Nosso contrato é auto-renovável por mais um ano, e não prevê o pagamento de “luvas”, revela Andréa Cássia Fernandes, quarta sócia da casa. Para Ribeiro, o segredo para o bom entendimento  entre as partes é simples. “Se você alugou o imóvel, e começou a explorar o fundo de comércio (instalações, nome do estabelecimento, reputação, freguesia, crédito etc.), e está indo bem,dificilmente o proprietário vai querer o ponto de volta. Ele quer cliente pontual, que paga em dia.”
Como nem tudo são flores, pode acontecer do contrato não poder ser renovado. Em alguns casos, a Lei garante ao locatário o direito à indenização, como, por exemplo, se a renovação não ocorrer
em razão de uma melhor proposta de terceiro. Nessa situação,é possível pedir um ressarcimento por prejuízos e lucros cessantes, que podem incluir as despesas com a mudança e a desvalorização do fundo de comércio.
Para evitar dor de cabeça no futuro, fica a dica: consulte um especialista antes de fechar o negócio. “Antes da assinatura do contrato de locação, para minimizar os riscos, cada qual, locador e locatário, devem ter o acompanhamento de uma assessoria jurídica. Ela irá sinalizar os riscos e sanar eventuais dúvidas”, finaliza Massaranduba.

“A cobrança de ‘luvas’ pelo locador na contratação inicial da locação é permitida pela Lei do Inquilino”
Geraldo Beire Simões, advogado