{"id":570,"date":"2021-10-28T00:40:00","date_gmt":"2021-10-28T03:40:00","guid":{"rendered":"http:\/\/gestaoderestaurantes.wordpress.com\/2008\/05\/14\/passa-se-o-ponto\/"},"modified":"2021-08-26T10:47:07","modified_gmt":"2021-08-26T13:47:07","slug":"passa-se-o-ponto-restaurante","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/gestaoderestaurantes.com.br\/blog\/administracao\/passa-se-o-ponto-restaurante\/","title":{"rendered":"Passa-se o ponto Restaurante"},"content":{"rendered":"

Existe uma cren\u00e7a popular que diz que aluguel \u00e9 dinheiro jogado fora. Ser\u00e1?<\/strong><\/p>\n

Por Eder Capobianco<\/em><\/p>\n

\"image\"<\/a> Por necessidade, ou op\u00e7\u00e3o, muitos restaurantes trabalham com ponto alugado. \u00c9 o ideal? Depende, pois \u00e9 necess\u00e1rio avaliar cada caso. Adquirir um im\u00f3vel pode ser um bom investimento, mas, na maioria das vezes, eles n\u00e3o est\u00e3o \u00e0 venda ou s\u00e3o caros demais, o que poderia at\u00e9 inviabilizar a montagem do restaurante. Al\u00e9m do que, corre-se o risco do empreendimento n\u00e3o deslanchar, e o dinheiro usado na compra ser mais um preju\u00edzo.<\/p>\n

Considerando essas situa\u00e7\u00f5es, alugar um ponto comercial torna-se uma facilidade. “A grande parcela dos empres\u00e1rios destina o capital para a implanta\u00e7\u00e3o, fluxo de caixa e gest\u00e3o, e n\u00e3o para aquisi\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel. Uma das raz\u00f5es para essa postura \u00e9 a facilidade e agilidade de desmobiliza\u00e7\u00e3o, caso o  restaurante tenha de migrar para outro endere\u00e7o”, analisa Marcos Massaranduba, consultor para a \u00e1rea de alimenta\u00e7\u00e3o fora do lar.<\/p>\n

Achara casa certa pode nem sempre ser uma tarefa muito f\u00e1cil. O mercado n\u00e3o \u00e9 t\u00e3o amplo, e a localiza\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel \u00e9 crucial para o sucesso do empreendimento. Grandes centros, ruas movimentadas ou locais tradicionais s\u00e3o os preferidos de quem quer abrir um restaurante, mas as possibilidades podem se expandir. “Em Campos de Jord\u00e3o existem restaurantes afastados do centro, mas em rotas tur\u00edsticas. Ent\u00e3o o ponto se torna interessante e vi\u00e1vel”, comenta Luis Alberto de Carvalho Ribeiro, corretor da Euro Neg\u00f3cios, na cidade que \u00e9 conhecida como a Su\u00ed\u00e7a brasileira.<\/p>\n

NEGOCIANDO OS DETALHES<\/strong>
\nDepois de escolhido o im\u00f3vel ideal,ou o mais pr\u00f3ximo disto, come\u00e7a a negocia\u00e7\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o. As cl\u00e1usulas e os custos n\u00e3o se restringem apenas aos valores do aluguel. “A cobran\u00e7a de ‘luvas’ (valor adicional cobrado do locat\u00e1rio para assinatura do contrato, fora o aluguel) pelo locador no contrato inicial \u00e9 permitida pela Lei do Inquilino”, explica Geraldo Beire Sim\u00f5es, advogado especializado em Direito Imobili\u00e1rio, presidente da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira de Advogados do Mercado Imobili\u00e1rio (Abami) e um dos co-autores da Lei do Inquilino.
\n“Em Campos de Jord\u00e3o existem muitos restaurantes afastados do centro, mas em rotas tur\u00edsticas. Ent\u00e3o o ponto se torna interessante e vi\u00e1vel”
\nLuis Alberto de Carvalho Ribeiro corretor
\n<\/strong><\/em>
\nQuando os empreendedores do restaurante Mundo das Pizzas, que fica na Granja Viana, grande S\u00e3o Paulo, alugaram um ponto em um centro comercial da regi\u00e3o, n\u00e3o foi necess\u00e1rio o pagamento das “luvas”, mas isso n\u00e3o significa que a negocia\u00e7\u00e3o tenha sido f\u00e1cil. “Tivemos problemas com o ex-dono (no local j\u00e1 funcionava uma pizzaria) que n\u00e3o tinha pago algumas contas. Tivemos de fazer toda a reforma sem luz e \u00e1gua”, conta Daniel Tozetti, um dos quatro s\u00f3cios da casa. Quem arcou com o preju\u00edzo foi opropriet\u00e1rio do im\u00f3vel. “Ele tinha de me entregar o im\u00f3vel em condi\u00e7\u00f5es de funcionamento”, lembra o locat\u00e1rio.<\/p>\n

\"\"<\/a>
\nAinda \u00e9 preciso pensar em fatores externos, que podem prejudicar, e muito, o seu neg\u00f3cio, como uma grande reforma p\u00fablica, ou a\u00e7\u00f5es naturais que independem da sua vontade ou precau\u00e7\u00e3o. “Nesses casos, tem de estar tudo previsto em contrato, porque s\u00e3o coisas que fogem da normalidade. O propriet\u00e1rio se exime de toda responsabilidade e, em algumas situa\u00e7\u00f5es, isso seria de certa forma uma condi\u00e7\u00e3o para o contrato”, pondera Ribeiro.
\nINVESTINDO EM MELHORIAS<\/strong>
\nN\u00e3o \u00e9 imposs\u00edvel, mas pode-se dizer que n\u00e3o \u00e9 simples encontrar uma casa preparada para abrigar um restaurante. “As reformas e melhorias s\u00e3o inevit\u00e1veis, e necess\u00e1rias, para o bom funcionamento do neg\u00f3cio. Praticamente n\u00e3o existem im\u00f3veis prontos para receber um estabelecimento de foodservice”, avisa o consultor Marcos Massaranduba. O que isso significa? Uma determinada quantia ter\u00e1 de ser empregada para adaptar o local \u00e0s necessidades de um empreendimento de alimenta\u00e7\u00e3o fora do lar. O estaurante ter\u00e1 de possuir um espa\u00e7o amplo, razoavelmente planejado, atender \u00e0s normas e legisla\u00e7\u00e3o vigentes, entre outros crit\u00e9rios. “Quest\u00f5es como acessibilidade para deficientes, zoneamento,carga e descarga de mercadorias, estacionamento para clientes, se n\u00e3o forem consideradas na avalia\u00e7\u00e3o, podem inviabilizar o neg\u00f3cio”, completa o consultor.
\nPara colocar o taurante Mundo das Pizzas em funcionamento, algumas reformas tiveram de ser feitas. “A cozinha estava fora da lei, tivemos de fazer um lavat\u00f3rio ao lado do forno e construir um exaustor”, lembra Talita Tozetti, outra s\u00f3cia. E n\u00e3o parou por a\u00ed. Uma completa mudan\u00e7a da \u00e1rea do sal\u00e3o foi projetada. “Para dar outra cara ao lugar, trocamos a lumin\u00e1ria e o revestimento da parede, al\u00e9m da pia e torneira do banheiro”, revela Valdeir Leite Junior, tamb\u00e9m s\u00f3cio.
\nNo caso da pizzaria, o valor da reforma foi abatido, em parte, dos primeiro alugu\u00e9is. Mas isso nem sempre acontece. “Fique certo de que se n\u00e3o houver todos os detalhes no contrato,o locat\u00e1rio n\u00e3o ter\u00e1 direito a ser indenizado pelos custos das benfeitorias que efetuar no im\u00f3vel”, esclarece Sim\u00f5es. Se tudo correr como o planejado, o movimento da casa compensar\u00e1 o gasto. Nesse caso, os especialistas consultados foram un\u00e2nimes em dizer o tempo de contrato mais indicado: cinco anos, \u00e9 o ideal.
\n“A grande parcela dos empres\u00e1rios destina o capital para a implanta\u00e7\u00e3o, fluxo de caixa e gest\u00e3o, e n\u00e3o para aquisi\u00e7\u00e3o de um im\u00f3vel”
\nMarcos Massaranduba, consultor<\/strong>
\n<\/em>
\nRENOVA\u00c7\u00c3O DE CONTRATO<\/strong>
\nUma pr\u00e1tica comum no mercado imobili\u00e1rio \u00e9 a cobran\u00e7a de “luvas” para a formula\u00e7\u00e3o de um novo acordo. Antes de qualquer coisa, esteja ciente de que esta exig\u00eancia \u00e9 ilegal na renova\u00e7\u00e3o, ao contr\u00e1rio do que acontece quando o primeiro acordo \u00e9 feito. “O que a lei pro\u00edbe \u00e9 a cobran\u00e7a de qualquer valor para a renova\u00e7\u00e3o da loca\u00e7\u00e3o, porque \u00e9 direito do locat\u00e1rio ver renovado o contrato, mediante a propositura da A\u00e7\u00e3o Renovat\u00f3ria”, esclarece Sim\u00f5es, que garante que se o contrato a ser renovado for de cinco anos, ou os acordos j\u00e1 feitos somados chegarem a este tempo, dificilmente se perde o direito \u00e0 renova\u00e7\u00e3o. Vale ainda estar tr\u00eas anos ininterruptos explorando o mesmo ramo de atividade.<\/p>\n

\"image\"Operando h\u00e1 cerca de oito meses, o Mundo das Pizzas optou por um contrato curto, com apenas um ano de dura\u00e7\u00e3o, mas tomou atitudes para se precaver. “Nosso contrato \u00e9 auto-renov\u00e1vel por mais um ano, e n\u00e3o prev\u00ea o pagamento de “luvas”, revela Andr\u00e9a C\u00e1ssia Fernandes, quarta s\u00f3cia da casa. Para Ribeiro, o segredo para o bom entendimento  entre as partes \u00e9 simples. “Se voc\u00ea alugou o im\u00f3vel, e come\u00e7ou a explorar o fundo de com\u00e9rcio (instala\u00e7\u00f5es, nome do estabelecimento, reputa\u00e7\u00e3o, freguesia, cr\u00e9dito etc.), e est\u00e1 indo bem,dificilmente o propriet\u00e1rio vai querer o ponto de volta. Ele quer cliente pontual, que paga em dia.”
\nComo nem tudo s\u00e3o flores, pode acontecer do contrato n\u00e3o poder ser renovado. Em alguns casos, a Lei garante ao locat\u00e1rio o direito \u00e0 indeniza\u00e7\u00e3o, como, por exemplo, se a renova\u00e7\u00e3o n\u00e3o ocorrer
\nem raz\u00e3o de uma melhor proposta de terceiro. Nessa situa\u00e7\u00e3o,\u00e9 poss\u00edvel pedir um ressarcimento por preju\u00edzos e lucros cessantes, que podem incluir as despesas com a mudan\u00e7a e a desvaloriza\u00e7\u00e3o do fundo de com\u00e9rcio.
\nPara evitar dor de cabe\u00e7a no futuro, fica a dica: consulte um especialista antes de fechar o neg\u00f3cio. “Antes da assinatura do contrato de loca\u00e7\u00e3o, para minimizar os riscos, cada qual, locador e locat\u00e1rio, devem ter o acompanhamento de uma assessoria jur\u00eddica. Ela ir\u00e1 sinalizar os riscos e sanar eventuais d\u00favidas”, finaliza Massaranduba.<\/p>\n

“A cobran\u00e7a de ‘luvas’ pelo locador na contrata\u00e7\u00e3o inicial da loca\u00e7\u00e3o \u00e9 permitida pela Lei do Inquilino”
\nGeraldo Beire Sim\u00f5es, advogado<\/strong><\/em><\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Existe uma cren\u00e7a popular que diz que aluguel \u00e9 dinheiro jogado fora. Ser\u00e1? Por Eder Capobianco Por necessidade, ou op\u00e7\u00e3o, muitos restaurantes trabalham com ponto alugado. \u00c9 o ideal? Depende, pois \u00e9 necess\u00e1rio avaliar cada caso. 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Ser\u00e1? Por Eder Capobianco Por necessidade, ou op\u00e7\u00e3o, muitos restaurantes trabalham com ponto alugado. \u00c9 o ideal? Depende, pois \u00e9 necess\u00e1rio avaliar cada caso. 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